中央经济工作会议18日结束了，在中央经济工作会议上牵扯到房地产业的一个关键表述就是“中央：推进城镇老旧小区改造”。城镇老旧小区的改造其实从2017年就开始了，最早开始的城市其实是北京，之后从2018年开始越来越多的城市加入老旧小区改造行列。2020年7月份国务院办公厅也发出了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，可以说这个意见出台基本意味着“老旧小区改造进入全面阶段”。用“改造”代替“拆迁”不得不说是我们对于城镇化的又一次深刻理解。
中央经济工作会议作为我国每年级别最高的经济工作会议，会议指示是经济政策最权威的风向标，中央提出“推进城镇老旧小区改造”已经宣告了“拆迁安置时代彻底过去”
在2018年开始全国各地开始推进老旧小区改造的时候，还有不少老旧小区的业主抱有“拆迁安置”的想法，毕竟拆迁安置带来的可观收益是任何人都无法轻易拒绝的。如果说国务院的通知还留有余地的话，那么此次中央经济工作会议提出的“推进城镇老旧小区改造”基本意味着“拆迁安置时代已经过去了”。
2016年后我国住宅商品房销售面积保持高位，跟拆迁安置有很大关系
2018年以前全国各地兴起的“拆迁安置”风，固然解决了部分居民的住房问题，但是带来的负面影响确实很大。2016年后是公认的国内拆迁安置风最为旺盛的时期，大量拆迁安置的结果就是人为的制造了过多的住房需求。2015年我国商品住宅销售面积为1.12亿平方米左右，2016年这个数据就变成1.37亿平方米，2019年更是达到了1.5亿平方米以上。大家需要知道的是从2016年后我国真实的住房需求增加并不明显，之所以会突然增加这么多购房者？其实就是拆迁安置下制造的大量“伪需求”。
拆迁安置最先开始的城市其实也是北京，几乎所有经历过拆迁安置的城市房价都经历了一波大涨，改善居民住房问题未必只有拆迁安置一条路，改造也是不错的办法。如果说上世纪90年代以前的房屋确实没有了维修改善的价值的话（30年以上房龄），那么对于2000年以后的房屋就未必了。通过从2017年之后进行的各种改造成果来看，水电气等管道进行改造，加装电梯后这些所谓老旧小区重新焕发了生机。
老旧小区改造持续推进中
无论是之前的拆迁安置还是如今的老旧小区改造，其主要目的都是为了解决和改善城镇居民的住房问题，不过在现阶段来说“不搞房地产刺激”才是任何改善民生住房问题推进的前提。
高房价出现很大一部分原因在于“大量刺激”，无论是土地财政、房地产经济还是宽松货币环境，高房价的出现很大一部分原因在于人为的制造了太多需求和资金支撑。从央行——银行——地方进行各种金融“放水”，导致大量新增货币流入楼市，房价不涨不现实；为了帮助房地产持续发展，推动“去库存”其实也是一种人为操作。说到底，高房价产生的原因还是跟“刺激”有关系。
老旧小区改造在各个城市稳步推进中
没有“刺激”的楼市才是真正的楼市，避免任何人为因素干扰房地产市场才有可能打造一个健康的房地产市场。“房住不炒”的目标就是让房子回归到住的本质，要想实现这个目标前提就是需要去除掉所有与住房无关的因素。比如：过多资金流入楼市、大量的投资性购房需求、制造大量“伪需求”等。这也是为何从2018年开始推动老旧小区改造到今年中央经济工作会议再次提出的原因。
真正健康的房地产市场大家都知道应该建立在供需基础上，除去极个别城市商品房供应属于供不应求外，全国多数城市的商品房属于供过于求的情况。通过计算，近10年来我国住宅商品房销售面积累计已经超过120亿平方米；而近10年来城镇常住人口的增长不过1.78亿左右，按照人均30平米的住房需求，其实全国范围内商品房是整体供过于求的。除去北京、上海、深圳等极个别城市的商品房属于供不应求的情况，大多数城市房产已经明显供过于求了。
目前来看多数城市的房价持续上涨或者不跌的因素很简单，就是“跌不起”，打破地方对于土地财政依赖才能让房地产市场回归到理性状态。如果说一线城市或者部分二线城市的房价上涨是因为有足够的需求存在，那么其他城市的房价上涨其实就有点没有基础了。要资源没有资源、要产业没有产业，只有依靠“房地产”这颗大树才能取得点滴经济成绩，他们真的“跌不起”。
中央推进老旧小区改造是一个官宣，可以预见在2021年老旧小区改造将会成为一个“任务”被下发到各个省份，老旧小区改造也是改善民生的一部分，解决民生问题始终被放到了很重要的位置
关于房地产的方面的消息，中央经济工作会议除去提到了中央：推进城镇老旧小区改造外，也重点部署了保障性租赁住房建设。可以说在未来围绕住房问题还有很多的工作会继续做下去，关于国计民生的问题会被持续重点关注。
老旧小区改造——管道升级
解决城镇居民“住房问题”和解决城镇居民“买房问题”是两个概念，任何城市要想实现城镇居民都买房不现实，这里需要很多老旧小区居民做好心理建设。在过去较长一段时间每当我提到“拆迁安置将成为历史”就会引起一些网友的质疑，毫无疑问放弃拆迁安置转向以改造为主，确实让很多人“一夜暴富”的梦破碎了。不过面对既定事实，还是劝大家做好心理建设。
解决民生问题是各省份政府的责任，但是要想人人都富裕还得要靠自己，期待拆迁致富本身就是一厢情愿。不可否认在过去10年内不少城市涌现了通过拆迁致富的人们，“拆二代”就是这样来的。只不过如今“拆二代”和“富二代”一样都是一个贬义词汇，现实生活中也确实存在了大量拆迁户获得拆迁款后肆意浪费的情况。这个不应该是现代社会的主流，“靠劳动致富”还是主流。
改善民生问题始终被放在最为重要的位置，在经济工作会议中住房保障等被屡屡提及足以说明一切。城镇老旧小区改造说到底还是民生问题，过去我们经常把“民生问题”概念给搞混。包括2016-2018年推进的“拆迁安置”实质上也是为了改善民生，只不过被不少城市给做成了“政绩工具”。老旧小区改造也应该避免此类情况发生。
综上，中央推进城镇老旧小区改造，基本意味着是2021年城镇老旧小区改造已经是官宣，各个省份也会把城镇老旧小区改造作为重点工作来进行推进。老旧小区改造说到底还是一项民生工作，对于民生问题我们始终都是不遗余力的解决的。（杨晓峰）
责任编辑 子轩
